Lens, la seule ville de notre réseau où les maisons sont majoritaires

Une exception dans tout le réseau

Les villes que nous mesurons sont écrasantes de similitude sur un point : l'appartement y domine. Nancy compte 92 % de logements collectifs, Colmar 89 %, Sète 87 %, Chambéry 92 %.

Lens fait exception. Sur ses 14 603 diagnostics, 7 363 portent sur des maisons et 6 965 sur des appartements. La maison individuelle y représente donc plus de la moitié du parc diagnostiqué. C'est la seule ville de notre réseau dans cette situation.

L'héritage minier explique tout

Cette singularité n'a rien d'un hasard statistique. Le bassin minier s'est construit autour d'un modèle d'habitat très particulier : la maison ouvrière en bande, groupée en cités.

Ce patrimoine, aujourd'hui largement inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, représente des milliers de logements. Il a façonné la forme urbaine de Lens bien plus que l'immeuble collectif, qui n'est arrivé que plus tard et en quantité limitée.

Ce que la maison coûte au diagnostic

Les maisons lensoises affichent 12,8 % de passoires classées F ou G, contre 8,1 % pour les appartements.

Le mécanisme est constant partout : une maison perd de la chaleur par quatre façades, une toiture et un plancher bas, quand un appartement en étage courant n'expose souvent que deux façades. Le DPE rapporte les déperditions à la surface habitable, ce qui pénalise structurellement l'individuel.

La nuance lensoise est que ce handicap concerne la majorité du parc, pas une minorité comme ailleurs.

L'atout de la maison en bande

Tout n'est pas défavorable, loin de là, et c'est une spécificité du bâti minier.

Une maison de coron est mitoyenne des deux côtés. Elle n'expose donc que deux façades, l'avant et l'arrière, exactement comme un appartement. C'est un avantage considérable par rapport à une maison isolée sur son terrain, et il explique que le taux lensois de 12,8 % reste inférieur à celui de villes comme Chambéry (24,2 %) ou Colmar (21,1 %).

Le vrai facteur limitant : les murs

Les données pointent sans ambiguïté vers l'enveloppe. 7 557 logements lensois, soit 52 % du parc, ont une isolation des murs jugée insuffisante, avec 19,3 % de passoires et seulement 1,3 % de classes A ou B.

À l'opposé, les 3 023 logements aux murs très bien isolés tombent à 0,1 % de passoires et atteignent 10,3 % de A-B. Le rapport est de un à cent quatre-vingt-dix. Sur un parc majoritairement individuel, ce chantier est à la portée directe du propriétaire, sans assemblée générale.

La liberté de décision, avantage réel

C'est le contrepoint favorable de cette structure. Dans une ville d'appartements, l'essentiel des travaux qui font bouger l'étiquette se vote en copropriété, avec les délais que cela suppose.

À Lens, plus d'un propriétaire sur deux décide seul. Isolation des combles, menuiseries, ventilation, changement de système de chauffage : tout est accessible sans attendre personne. Sur un bâti simple de géométrie comme la maison de coron, les gains sont rapides et lisibles.

Attention au bâti protégé

Une réserve importante sur ce parc. Une partie des cités minières bénéficie d'une reconnaissance patrimoniale qui encadre les interventions sur les façades.

L'isolation par l'extérieur, techniquement la plus efficace, peut y être limitée ou refusée pour préserver l'homogénéité des ensembles. Avant de chiffrer ce chantier, la question se pose au service urbanisme. À défaut, la toiture, les menuiseries et la ventilation restent accessibles partout.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Commencez par l'appréciation portée sur vos murs dans le diagnostic : à Lens, c'est elle qui prédit le mieux votre marge de progression.

Si votre logement est chauffé au fioul, cas de 125 logements lensois qui affichent 63,2 % de passoires, la sortie du fioul passe avant tout le reste. Un audit énergétique hiérarchise ces postes. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse, le risque minier concernant plusieurs secteurs du bassin.